Engenharia Diagnóstica: Vistorias de entrada e saída de locação

Vistoria de locação é a constatação técnica in loco das condições de um imóvel no momento da entrada e da saída de um inquilino

Este é o terceiro artigo da série sobre as ferramentas de Engenharia Diagnóstica. A Engenharia Diagnóstica é o ramo da engenharia e da arquitetura que avalia as condições e investiga possíveis complicações e soluções para manifestações patológicas em edificações.

No primeiro artigo da série fizemos uma introdução através de uma abordagem conceitual a respeito das diferenças, finalidades e objetivos de cada ferramenta e das normas técnicas relacionadas ao tema.

No segundo artigo tratamos das Inspeções Prediais, que são uma das principais ferramentas da Engenharia Diagnóstica, abordando as normas específicas e os procedimentos passo a passo para elaboração do Laudo Técnico de Inspeção Predial.

Neste texto vamos tratar das vistorias de entrada e de saída de locação de imóveis, sua importância, as melhores práticas, o escopo mínimo e as exigências da lei do inquilinato (L 8245/1991).

Engenharia Diagnóstica: Vistorias de entrada e saída de locação

Sumário do artigo

Introdução

Conforme tratado no primeiro artigo desta série, as ferramentas de engenharia diagnóstica são a vistoria, a inspeção, a auditoria, a perícia e a consultoria, hierarquicamente estruturadas nesta ordem. A vistoria está relacionada à constatação técnica, a inspeção à análise técnica, a auditoria ao atestamento técnico, a perícia à apuração técnica de origem e a auditoria consiste em prognóstico e prescrição.

A vistoria de locação de imóveis, de entrada e de saída, é um tipo de vistoria predial, cujo objetivo é a constatação técnica in loco das condições de um imóvel que está sendo locado, no momento da entrada (vistoria de entrada) e da saída (vistoria de saída) de um inquilino.

O laudo de vistoria de entrada é o documento utilizado para apontar o estado de conservação do imóvel no início da locação e demonstrar que o locador está entregando ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e é importante para evitar uma série de problemas futuros.

O laudo de vistoria de saída é o documento utilizado para apontar o estado de conservação do imóvel ao fim da locação e, ao ser comparado ao laudo de vistoria de entrada, deve demonstrar se o locatário serviu-se do imóvel para seu uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina e o está restituindo ao locador no estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes de seu uso normal.

Lei do inquilinato

A Lei nº 8245, de 18 de outubro de 1991, também conhecida como Lei do inquilinato, que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, rege a relação entre o proprietário do imóvel alugado, o locador, e o seu inquilino, o locatário. A lei do inquilinato estebelece as obrigações do locador e do locatário.

As obrigações do locador, conforme art. 22 da L 8245/1991 são:

entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Já as obrigações do locatário são definidas no art. 23 da mesma lei, e são as seguintes:

pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
pagar o prêmio do seguro de fiança;
pagar as despesas ordinárias de condomínio.

A L 8245/1991 não estabelece explicitamente a obrigatoriedade de vistorias de locação, de entrada e de saída, em todos os casos, embora estabeleça que o locador deva fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes. Todavia, é obrigação explícita do locatário restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.

Neste sentido, como o dono do imóvel exigirá a devolução desse bem, ao final do período de locação, nas mesmas condições apresentadas no momento da entrada? E o inquilino, como poderá provar que um determinado vício ou defeito do imóvel, por exemplo, já existia no momento da entrada?

Isso só pode ser feito comprovando o estado de conservação de todos os itens que forem relatados de maneira documental, por meio de um laudo de vistoria de entrada e um laudo de vistoria de saída. Sem um documento como esse, reconhecido pelo locador e pelo locatário, a relação facilmente pode entrar em conflito na desocupação, já que cada um defenderá seus interesses e não haverá maneira de comprovar o estado original dos itens associados ao imóvel.

Boas práticas

Ainda que não seja uma obrigatoriedade explícita as realização da vistoria de locação impõem-se pela realidade.

Conforme vimos em nosso primeiro artigo desta série de artigos sobre engenharia diagnóstica, as vistorias prediais são uma das ferramentas da engenharia disgnóstica, trata-se da ferramenta mais básica na estrutura hierárquica das ferramentas existentes, consistindo na constatação técnica de fatos, neste caso, na constatação técnica das condições físicas do imóvel objeto da locação, no início e no fim do contrato.

A primeira boa prática que podeos recomendar é que sejam seguidos os preceitos de um vistoria predial profissional conforme determinado pelas normas e literatura a respeito e que resumimos de forma sucinda naquele artigo.

O laudo de vistoria deve ser datado e assinado pelo locador e pelo locatário, eventualmente pelos fiadores e pelo representante da imobiliária, além do profissional responsável pela vistoria. Também é recomendável, sempre que possível, que os interessados acompanhem a diligência para realização da vistoria e, em todo caso, sua presença e acompanhamento deve ser, pelo menos, permitida e incentivada.

Também é fundamental que os laudos de vistoria estejam previstos no contrato de locação e que, de fato, constituam anexos deste.

Vistoria de entrada

Na maior parte dos casos a diligência para a vistoria de entrada será desacompanhada, uma vez que é comum que sua realização seja providenciada pelo proprietário ou pela imobiliária do insterstício de tempo entre o fim de uma locação e o início de outra.

Nos casos em que o imóvel não sofra modificações neste insterstício de tempo, o laudo de vistoria de entrada pode valer-se das informações do último laudo de vistoria de saída (ou de vistoria de conferência), desde que realizado pelo mesmo profissional, mas deve constituir um documento novo e, em todo caso, ser atualizado.

O profissional vistoriador será o responsável pela avaliação, pelos testes de funcionamento, registros textuais e fotográficos de tudo aquilo que faz parte da locação.

Vistoria de saída

A vistoria de saída obedece padrões similares à vistoria de entrada, com a principal diferença de que devem ser registrados no relatório, em destaque, aqueles itens que possuem alguma não conformidade, ou seja, diferença com relação ao que foi constatado na vistoria de entrada.

É importante mencionar que as não conformidades tendem a ser associadas apenas a problemas, quando na verdade, podem ser relacionadas a mudanças supostamente entendidas pelos locatários como melhorias, mas com relação às quais o poprietário possui entendimento diferente. Neste sentido, um bom laudo de vistoria pode ir além de seu objetivo primário, e pode também cumprir uma função didática, de esclarescer detalhadamente as condições do imóvel e as limitações de sua ocupação.

É fundamental que o procedimento da vistoria seja apresentado ao locatário, de modo que ele tenha um entendimento claro do que será feito e de como será avaliado o imóvel e seus itens na vistoria de saída.

Vistoria de conferência

Após a vistoria de saída pode ser solicitado ao inquilino que faça ajustes no imóvel no intuito de atender à Lei do Inquilinato, retornando a posse do locador nas condições anteriores à locação. Nestes casos, existe um terceiro tipo de vistoria, a vistoria de conferência, que é na verdade um complemento à vistoria de saída.

Na vistoria de conferência, o procedimento é semelhante à vistoria de saída, mas serão vistoriados apenas os itens apontados como não conformidades na vistoria de saída cuja responsabilidade foi atribuída ao locatário.

Após a realização dos ajustes pelo locatário, deve ser analisado o que foi mudado no item não conforme, se foi consertado, removido, instalado ou qualquer outro tipo de alteração. No caso de correção, deve ser verificado se este recebeu o reparo da maneira correta, Nos casos de reparos parciais, o item não deve ser aprovado, mas deve ser mencionado o tipo e nível do reparo realizado.

Imparcialidade

A imparcialidade é uma característica fundamental no processo de vistoria. Isto parece óbvio e intuitivo, e de fato é, mas não é uma prática seguida, ainda, na grande maioria dos processos de locação de imóvel no Brasil.

O vistoriador deve ser um elemento neutro, que não tome partido de nenhum lado, e apenas relate objetivamente o que for constatado no imóvel.

A vistoria deve se ater exclusivamente às características e estados de conservação do imóvel e itens observados na diligência da vistoria, sem nenhum julgamento associado, atentando-se apenas ao relato fidedigno.

O mais comum no Brasil é que a vistoria seja realizada por um profissional da própria imobiliária, e nem sempre qualificado, mas mesmo quando o é, isto não é a situação ideal, uma vez que a imobiliária não é um agente neutro no processo e isto pode subtrair valor do documento.

O benefício da imparcialidade nas vistorias, para as partes envolvidas no processo, é a segurança jurídica, o que é vantajoso para todos os envolvios, o locador, o locatário e a imobiliária.

O proprietário do imóvel - ou locador - será respaldado por um laudo de vistoria descritivo e com registros fotográficos, trazendo segurança jurídica em caso de sentir-se lesado na desocupação do imóvel pelo locatário e necessitar, por exemplo extremo, acioná-lo na Justiça (o que pode nem ser necessário, dado o poder de dissuasão que um documento profissional e independente pode possuir).

O ocupante do imóvel durante o processo de locação - ou locatário - possuirá o respaldo do relatório de vistoria imparcial, e estará protegido contra eventuais cobranças indevidas. Se as condições do imóvel na vistoria de entrada foram devidamente apontadas, será simples comparar com a situação da saída e não responsabilizar o locatário por danos pré-existentes ou por desgastes naturais.

A imparcialidade também é um elemento fundamental para facilitar a gestão de eventuais conflitos no processo de rescisão de contrato e desocupação, trazendo segurança jurídica para a imobiliária, não permitindo que o relatório de vistoria seja considerado unilateral. Essa segurança tende a evitar consideráveis perdas e prejuízos para as imobiliárias.

A isenção das partes envolvidas no processo de locação fará com que o documento tenha grande validade jurídica e possa ser, facilmente, usado na mitigação de litígios entre as partes. É isso que determina uma vistoria imparcial, um olhar de algum profissional ou empresa profissional que esteja fora do processo de locação.

Os principais litígios judiciais envolvendo locadores e locatários se referem às condições da devolução do imóvel no final da locação. Por isso são tão importantes os relatórios de vistoria de entrada e saída imparciais e profissionais, considerados válidos, e que possam instruir as partes negociantes em suas pretensões.

Sem um relatório de vistoria isento e imparcial, não é possível afirmar ou demonstrar com confiabilidade quais eram as condições do imóvel no início da locação e, tão pouco, se as condições do imóvel na desocupação correspondem às mesmas condições no início da relação. Se o conflito for direcionado à Justiça, a jurisprudência é clara em apontar que, na inexistência de vistoria válida, não se pode requerer a reparação de qualquer dano material.

Vistoria profissional

Em outros países é bastante comum a contratação de empresas especializadas em vistorias prediais profissionais e outros serviços para ativos imobiliários (empresas de Home Inspection). No Brasil este ainda é um processo muito incipiente e que não faz parte de nossa cultura.

Todavia, já existem profissionais e empresas especializados neste tipo de serviço, e com a crescente profissionalização de todas as etapas e aspectos do mercado imobiliário isto se tornará cada vez mais mandatório.

É recomendável que o proprietário ou imobiliário contratem uma uma empresa ou profissional terceiro que seja especialista e produza laudos de vistorias válidos. A simples terceirização das vistorias não resolve todos os problemas de falta de imparcialidade, evidentemente. É necessário que seja uma empresa ou profissional idôneo, que não tenha conflito de interesse, e que possua qualificação técnica.

Se estiver interessando, pode contactar a Inteligência Urbana e conhecer detalhes sobre nossos serviços oferecidos e nossa qualificação. Oferemos diversos serviços relativos a vistorias e inspeções prediais, avaliação de imóveis, dentre outros. Entre em contato.

Escopo

É preferível que se invista mais tempo em uma vistoria minuciosa do que precisar voltar ao imóvel para conferir uma divergência ou ter que lidar com conflitos entre locadores e locatários.

Ao profissional vistoriador é importante seguir um roteiro para minimizar esse risco e analisar o estado de conservação e funcionamento de cada item do imóvel.

Devem ser realizados testes e checagens em tomadas, interruptores e torneiras.

Deve-se procurar por riscos e manchas em paredes, pisos, portas e mobília.

Deve ser verificado se as fechaduras e dobradiças das portas, janelas e armários estão funcionando corretamente.

Deve ser registrada também a cor, material, quantidade, marca e modelo, tipo e demais características de todos os itens do imóvel.

Fotografias

Deve ser fotografado cada ambiente do imóvel, com atenção especial aos itens que possuírem danos ou objetos de maior valor, como móveis e eletroeletrônicos.

O número ideal de fotografias depende do tamanho do imóvel, complexidade das avarias encontradas e de outros fatores como, por exemplo, ser mobiliado. A experiência demonstra que são necessárias pelo menos cerca de 200 fotografias para imóveis pequenos, em estado de conservação média e com pouca mobília.

Diferente das fotos de divulgação do imóvel. Na vistoria, os detalhes e danos devem ser evidenciados.

A luz é elemento crucial no registro de boas fotos. É preferível capturar as imagens do imóvel durante o dia e recorrer a câmeras com flash no caso de locais sem iluminação.

Deve ser registrado o máximo possível de detalhes. Devem ser feitos enquadramentos de detalhes e elementos importantes devem ser fotografados de mais de um ângulo.

Vídeos

Nem sempre necessários, os vídeos são recursos para situações específicas onde a fotografia não seja suficiente, como por exemplo no registro de sons e movimentos, como o rangido de uma porta, o vazamento de uma torneira, problemas no acionamento de um botão, etc.

Conclusão

Neste artigo tratamos das vistorias prediais de locação de imóveis. Abordamos as vistorias de entrada e de saída, sua importância, as melhores práticas, a importância da imparcialidade e das vistorias profissionais, o escopo mínimo e as exigências da lei do inquilinato (L 8245/1991).

Em textos subsequentes desta série abordaremos aspectos específicos de cada ferramenta diagnóstica e de cada aplicação, detalhando atividades, procedimentos, etapas, metodologia e patologias, dentre outros assuntos.

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Principais referências