Vistoria, Inspeção, Auditoria, Perícia e Consultoria em edificações são ferramentas da Engenharia Diagnóstica

Neste texto eu inicio uma série sobre as ferramentas da engenharia diagnóstica, através de uma abordagem conceitual a respeito das diferenças, finalidades e objetivos de cada ferramenta e das normas técnicas relacionadas ao tema.

A Engenharia Diagnóstica é o ramo da engenharia e da arquitetura que avalia as condições e investiga possíveis complicações e soluções para manifestações patológicas em edificações.

Os textos subsequentes desta série abordarão ferramentas específicas da engenharia diagnósticas e suas aplicações, patologias e outros aspectos. Os artigos desta série devem se intercalar com os textos das séries sobre avaliação de imóveis e instrumentos de política urbana, uma vez que tratam de conceitos interconectados que eventualmente servem de embasamento um ao outro.

Engenharia Diagnóstica: ferramentas, conceitos e normas

Sumário do artigo

Introdução

Conforme o Insitituto de Engenharia, a Engenharia Diagnóstica aplicada são as investigações científicas das patologias prediais, através de metodologias que possibilitem obter dados técnicos para a caracterização, análise, atestamento, apuração da causa, prognóstico e prescrição do reparo da manifestação patológica predial em estudo (INSTITUTO DE ENGENHARIA, 2016).

Os termos Vistoria, Inspeção, Auditoria, Perícia e Consultoria referem-se a ferramentas da Engenharia Diagnóstica, e é muito comum que sejam confundidos e misturados no dia a dia da atuação de engenheiros e arquitetos, sobretudo por seus clientes.

Todavia, cada uma destas ferramentas tem uma função e objetivo específicos, que são hierarquicamente complementares na maior parte dos casos, e exigem do profissional especialista um determinado tipo de conhecimento técnico, maior ou menor tempo de trabalho, além da possível necessidade de equipe multidisciplinar.

Ferramentas

De forma sucinta, podemos definir - e diferenciar - as ferramentas da engenharia diagnóstica da seguinte forma, em ordem hierárquica: (GOMIDE; FAGUNDES NETO; GULLO, 2013)

  • A Vistoria é a constatação técnica de determinado fato, condição ou direito relativo a uma edificação, mediante verificação in loco;

  • A Inspeção é a análise técnica de fato, condição ou direito relativo a uma edificação, com base em informações genéricas - obtidas na vistoria, inclusive - e na expertise do profissional;

  • A Auditoria é o atestamento técnico - ou não - da conformidade de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação;

  • A Perícia é o exame e apuração da origem, da causa e do mecanismo de ação de um fato, condição ou direito relativo a uma edificação;

  • A Consultoria, por fim, é o prognóstico e a prescrição técnica relativa a um fato, condição ou direito relativo a uma edificação.

Estas ferramentas ainda enquadram-se em três campos de ação, que também estão hierarquicamente estruturados: sintomatologia, etiologia e terapêutica. (GOMIDE; FAGUNDES NETO; GULLO, 2013)

  • A sintomatologia consiste em constatações e análises dos sintomas e condições físicas das anomalias construtivas e falhas de manutenção, e neste campo estão a vistoria e a inspeção.

  • A etiologia consiste na determinação dos efeitos, origens, causas, mecanismos de ação, agentes e fatores de agravamento das anomalias construtivas e falhas de manutenção, e neste campo estão a auditoria e a perícia.

  • Enquanto a terapêutica consiste nos estudos e na determinação das reparações das anomalias construtivas e falhas de manutenção, e neste campo está a consultoria.

O desenvolvimento dos trabalhos pode ser descrito nos seguintes termos:

Nas vistorias e inspeções, quando são analisados aspectos associados à sintomatologia, prevalecem análises essencialmente sensoriais, sendo a inspeção uma análise técnica de elementos constatados na vistoria. Nas inspeções podem ser indicadas e nominadas as anomalias ou as falhas de manutenção, sem necessidade de detalhamento, quando aplicável, em função do nível ou necessidade de aprofundamento conforme o tipo, objetivo e escopo do trabalho ou termos da contratação.

Na auditoria e na perícia a análise etiológica requer a verificação dos fatos comparados com uma norma ou outro documento de referência com parâmetros bem definidos e eventualmente pode ser necessária a realização de ensaios e/ou a utilização de protótipos para realização de simulações para confirmar as hipóteses levantadas nos estudos preliminares e efetivar o diagnóstico.

Enquanto a finalidade da auditoria é determinar a conformidade ou não dos elementos analisados de acordo com algum parâmetro, o foco da perícia é a apuração de fatos, sendo a apuração das responsabilidades a essência do trabalho na perícia judicial e o diagnóstico dos fatores que afetam a qualidade, a sustentabilidade e, inclusive, fatores relacionados à responsabilidade social, o objetivo da prova técnica em geral.

Na consultoria, por sua vez, a definição da terapêutica e a prescrição das soluções para anomalias e falhas identificadas e analisadas deve ser detalhada e justificada, podendo ser necessária a determinação de interdição ou outro tipo de intervenção por parte do profissional especialista, que pode incluir a demolição, a recuperação ou reforma.

Figura 1 - Fluxograma da sequência de utilização das ferramentas da engenharia diagnóstica

Figura 1 - Fluxograma da sequência de utilização das ferramentas da engenharia diagnóstica

O fluxograma da figura 1 resume a sequência de utilização das ferramentas da engenharia diagnóstica. A metodologia tradicional recomenda que a investigação das patologias prediais sigam o passo a passo descrito, desde a realização da vistoria até a elaboração final da consultoria com a prescrição da solução para os problemas, se necessário.

Entretanto, a maioria dos casos requer informações ou soluções parciais, que podem ser atendidas com a aplicação de uma única ferramenta, ou mesmo a combinação imediata de duas ou mais ferramentas, ou a formação de equipe multidisciplinar, nas diversas fases do processo, sendo o fluxograma da figura 1 e a descrição dos parágrafos anteriores uma referência conceitual.

Etapas do trabalho

A engenharia diagnóstica é composta pelas cinco ferramentas apresentadas, hierarquicamente estruturadas. Conforme dito, a aplicação pode se dar de forma sequencial, da vistoria à consultoria, ou, conforme o caso, de forma parcial, com apenas uma ou com a adoção simultânea de ferramentas.

Cada uma das ferramentas e, mais especificamente, cada aplicação possível de cada uma das ferramentas possui suas particularidades, características e foco, que requerem um roteiro e atividades específicas e razoavelmente diferentes.

Contudo, na prática da engenharia diagnóstica, pode-se dizer que as seguintes etapas lógicas compõem a estrutura básica do processo:

  • Identificação do objeto e do objetivo do trabalho;
  • Determinação da ferramenta ou das ferramentas;
  • Verificação da documentação;
  • Obtenção de informações de usuários, responsáveis, proprietários e gestores das edificações;
  • Diligência;
  • Classificação das patologias prediais encontradas;
  • Conclusões;
  • Fundamentações;
  • Indicações das orientações técnicas;
  • Recomendações gerais;
  • Responsabilidades.

Os documentos listados na NBR 14.037 servem de referência, mas pode ser necessário a análise de outros.

A diligência deve ser previamente agendada e deve ser indicado o nome das pessoas que acompanharam a vistoria. A produção de fotografias deve ser farta e tomada de diversos ângulos, sendo recomendada a elaboração de croquis elucidativos e, quando possível, a produção de fotos aéreas.

A classificação das patologias prediais poderá ser indicada nos estudos mais simples, entretanto, deve ser detalhada nas perícias e consultorias.

As conclusões técnicas devem ser objetivas, claras e fundamentadas, considerando os níveis e limites das contratações e das ferramentas diagnósticas.

As fundamentações técnicas podem ser dispostas em ordem sequencial, consistente com a lógica diagnóstica, e recomenda-se a adoção de linguagem acessível.

As orientações técnicas nas inspeções são simplificadas, a título meramente ilustrativo, ao passo que nas consultorias precisam ser apresentadas de forma clara e sequencial, com a indicação de manuais, ilustrações e normas pertinentes.

O profissional é responsável, única e exclusivamente, pelo escopo e pelo nível do serviço técnico e diagnóstico contratado e não carrega qualquer responsabilidade técnica se as observações e orientações existentes no trabalho não forem implementadas pelo proprietário ou responsável, bem como por qualquer anomalia ou falha alheia ao trabalho diagnóstico realizado.

Nos artigos seguintes desta série trataremos de ferramentas específicas da engenharia diagnóstica e abordaremos de forma detalhada os aspectos metodológicos, os procedimentos, as atividades e as etapas de cada processo. Se quiser ser informado da publicação de material novo, assine nossa newsletter.

Normas técnicas

O histórico da engenharia diagnóstica remonta à X Cobreap de Porto Alegre, em 1999, quando foi apresentado o trabalho técnico: “A Inspeção Predial deve ser periódica e obrigatória?”, com o objetivo de destacar a importância de se preservar a segurança das edificações através da manutenção (GOMIDE, 2008).

A Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT disponibiliza à sociedade textos normativos relacionados à manutenção de imóveis e à engenharia diagnóstica há muitas décadas, destacamos os essenciais.

A NBR 5674, publicada em 1977 e atualizada em 1980, 1999 e em 2012, fixa os procedimentos de orientação para organização de um sistema de manutenção de edificações.

A NBR 13.752, de 1996, fixa as diretrizes básicas, conceitos, critérios e procedimentos relativos às perícias de engenharia na construção civil.

A NBR 14.037, publicada em 1998 e atualizada em 2011 e 2014, estabelece o conteúdo a ser incluído no Manual de operação, uso e manutenção das edificações, com diretrizes e recomendações para sua elaboração e apresentação.

A NBR 15.575, de 2013, dividida em 6 partes, estabelece os requisitos e critérios de desempenho aplicáveis às edificações habitacionais, como um todo integrado, bem como a serem avaliados de forma isolada para um ou mais sistemas específicos, que se aplicam apenas a obras novas.

Mais recentemente, em 2020, a ABNT publicou a NBR 16.747, que fornece diretrizes, conceitos, terminologia e procedimentos relativos à inspeção predial, estabelecendo métodos e etapas mínimas para a atividade e se aplica às edificações de qualquer tipologia, para avaliação global feita fundamentalmente através de exames sensoriais por profissional habilitado. Esta norma faz referência às normas supracitadas e também à NBR 16.280 (reforma em edificações) e NBR ISO 5492 (análise sensorial).

O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia - IBAPE também disponibiliza um conjunto de referências normativas relacionadas à engenharia diagnóstica, como a Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE Nacional, publicada em 2009 e atualizada em 2012, elaborada com base em texto do IBABE/SP, e que tem sido o principal referencial normativo especificamente relacionado a Inspeções Prediais no Brasil, pelo menos até 2020.

O IBAPE/SP ainda possui a Norma básica para perícias de engenharia, com última atualização em 2015, a Norma de inspeção ambiental imobiliária, a Norma para procedimentos técnicos de entrega e recebimento de obra, com última atualização em 2014, e a Norma de vistoria de vizinhança, de 2013.

O IBAPE/MG possui sua Norma para entrega e recebimento de obras da construção civil, de 2016, Norma de vistoria cautelar, de 2014, e o interessante documento técnico denominado Prática Recomendada de inspeção predial, vistoria cautelar e perícias de engenharia com o uso de VANTs (Drones), de 2019.

Concluindo nossa lista não exaustiva, o Instituto de Engenharia, através da Divisão Técnica de Patologias das Construções, também publicou suas Diretrizes Técnicas de Inspeção Predial em 2013 (DT 001/13 DTPC), Diretrizes Técnicas de Engenharia Diagnóstica em Edificações em 2014 (DT 001/14 DTPC), e Diretrizes Técnicas de Inspeção em Edificações, em 2015 (DT 006/15 DTPC).

Importância da Engenharia Diagnóstica

A NBR 5674/12 define a manutenção como o conjunto de atividades a serem realizadas ao longo da vida total da edificação para conservar ou recuperar a sua capacidade funcional e de seus sistemas constituintes de atender as necessidades e segurança dos seus usuários.

As edificações necessitam, portanto, de intervenções periódicas durante a sua vida para recuperar as características de seus sistemas e componentes, devido às degradações naturais e de uso dos mesmos, de forma a atingir níveis de desempenho e segurança adequados à sua utilização.

É um fato conhecido que manutenções programadas incrementam a vida útil das edificações, previnem a deterioração precoce dos sistemas e componentes do edifício e evitam que sejam necessárias intervenções e gastos acentuados na recuperação das características dos mesmos.

Após um estudo realizado em empreendimentos comerciais entre 2002 e 2007 em que foi analisada a incidência de anomalias construtivas, anomalias funcionais e falhas de manutenção nestes empreendimentos, resultados apontaram que 80% das anomalias e falhas eram devido a deficiências na manutenção, 55% eram críticas segundo a classificação de grau de risco da norma de inspeção do IBAPE/SP, e destas 82% eram de responsabilidade da manutenção (PUJADAS, 2007).

A análise destes dados nos leva a concluir que a prevenção contra o colapso e a deterioração precoce das edificações passa pela implantação de um sistema de manutenção predial e a realização de avaliações periódicas das condições técnicas, de uso e de manutenção dos edifícios (IBAPE, 2012). Neste contexto, o conjunto de ferramentas oferecido pela Engenharia Diagnóstica é essencial.

Conclusão

Neste texto abordamos os aspectos conceituais das ferramentas de Engenharia Diagnóstica, diferenciando e explicando as finalidades e objetivos de vistorias, inspeções, auditorias, perícias e consultorias em edificações, apresentamos as normas técnicas essenciais relacionadas ao tema e demonstramos evidências da importância da engenharia diagnóstica.

Nos artigos subsequentes desta série abordaremos aspectos específicos de cada ferramenta diagnóstica e de cada aplicação, detalhando atividades, procedimentos, etapas, metodologia e patologias.

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Principais referências

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